Klaas Knot, de nieuwe baas van de Nederlandse Bank vindt dat de maximale hypotheek in Nederland moet worden beperkt tot 90 % van de waarde van de woning. In de regel is er dan een gat van 20% als je alle kosten voor de koper, inclusief de overdrachtsbelasting, meetelt.

Neem een doorsnee jong gezin dat een bescheiden woning van 250.000,- koopt; zij moeten grofweg 50.000,- meenemen! Hoe ze dat in vredesnaam moeten vinden is natuurlijk een raadsel. Als je al die tijd tweeverdieners bent en 500,- per maand opzij kunt zetten doe je er zo’n 90 maanden over, 8 jaar dus! Voor het gemak gaan we nog maar even uit van lage rente dei gelijk is aan de inflatie.

Als je het al opzij kunt zetten; want waarschijnlijk betaal je al die jaren ook gewoon huur, heb je alle stijgende lasten, hogere pensioen premies (althans daar niet het wel naar uit) etc. Stel dat je samen op pakweg je 28′ jaar besluit te willen gaan kopen dan ben je 35 jaar als dat ongeveer lukt. Ondertussen is de hypotheekrente waarschijnlijk afgeschaft, maar daarover de volgende keer meer.

Onzalig plan dus. En waarschijnlijk de meest efficiënte manier om de hele woningmarkt nog verder op slot te zetten (we zijn al gehalveerd in de afgelopen paar jaar). De hele keten die er achteraan komt zoals nieuwbouw, ontwikkelaars en bouwbedrijven stopt dan ook met bestaan en het gevolg is dat er nog minder aanbod is en de kans op een leuke woning voor een starter daalt naar nul.

En waarom? Omdat het de betaalbaarheid moet doen toenemen en de kans op een restschuld moet doen afnemen.

Dat laatste zal zeker lukken; niet omdat er minder kans is op gedwongen verkoop maar omdat er minder huiseigenaren zijn….

Ok, hij verdwijnt, maar wel in België. Op zoek naar bezuinigingen is de nieuwe regering begonnen deze vorm van stimuleren van de woningmarkt te verleggen naar de deelregeringen en hebben daarmee de kans en de taak om een vervanging te bedenken.

Iedereen kan dan wel bedenken dat het waarschijnlijk minder wordt want niet alleen hebben de deelregeringen er weinig budget voor teruggekregen, België zucht onder een flinke schuldenlast die ook nog eens wordt verergerd door een rente die (door de Europese schuldencrisis) hoger is dan die in Nederland. De nieuwe regeringen zullen dus proberen binnen hun begroting een vervanging te vinden die niet meer kost dan nodig.

In 2014 vervalt de federale regeling en daarna zullen de Belgen het moeten doen met een andere regeling die nog moet worden bedacht. Bijzonder is dan dat er drie regelingen komen want er zijn immers drie deelstaten. Ook benieuwd hoe dat afloopt?

Bij verschillende marktpartijen, banken en hypotheekadviseurs bestaat onduidelijkheid over de maximale leencapaciteit die is toegestaan onder de nieuwe regels.

Deze nieuwe regels zijn vastgesteld door de NHG en icm de Gedragscode Hypothecaire Financieringen maar bijzonder genoeg is de AFM het er niet mee eens. Niet omdat ze de regels anders interpreteert maar omdat ze ze niet goed vinden. Opnieuw is dus de AFM in de veronderstelling dat ze een regelgever zijn in plaats van een een regelcontroleur; een vreemde houding die in het verleden al vaker is voorgekomen. De AFM zou het liefst wetgever zijn.

Door deze onduidelijkheid is er wel een vreemde situatie ontstaan, want verschillende banken durven (u leest het goed) de nieuwe regels niet toe te passen omdat ze denken een boete van de AFM te krijgen…. Een beetje de situatie waarin de wet voorschrijft dat de maximumsnelheid 120 km is en dat de politie structureel vindt dat 110 hard zat is.

De prijzen van de meeste huizen zijn opnieuw gedaald in de afgelopen jaren en er lijkt nog geen einde aan gekomen. Huizen in prijsklasse tot bijvoorbeeld  drie tot vier ton hebben nog een relatief beperkte daling gezien en die zal waarschijnlijk slechts een paar procent kunnen veranderen. Deze markt is waarschijnlijk het meest reëel want in deze klasse orde er nog vrij veel verkocht.

Maar hoe komt dat nu? We hadden al een rijtje van lage bereidheid om te financieren bij banken, strengere regelas van de AFM(=overheid) enzovoort. De belangrijkste nieuwe overweging is dat het vertrouwen bij consumenten naar een dieptepunt is gedaald. En dan mag u raden waar dit dal vandaan komt: na een haf jaar geëmmer over de schuldencrisis in Europa heeft iedereen er even geen zin meer in. Logisch.

Nog even en de oliebollen gaan in het vet en kunnen we 2011 achter ons laten. 2012 zal vast een goed jaar worden! Prettige jaarwisseling!!

Wat doorgaat voor een vergelijkingen site (Independer) is al jaren feitelijk een internetintermediair. Een tussenpersoon dus die via internet tarieven laat vergelijken van financiële producten en op basis van een paar criteria een score geeft waarna de bezoeker het product kan aanschaffen.

Een typische combinatie waarbij de onafhankelijkheid veel werd geprezen maar feitelijk niet aanwezig was.
Aan die onafhankelijkheid zal nu wel helemaal een einde komen nu het bedrijf is overgenomen door een verzekeraar. Achmea is de nieuwe eigenaar en dat is niet zo vreemd. Al langer bleek independer een goed afzetkanaal voor verzekeringen; in november werd nog gemeld dat Indipender het grootste afzetkanaal was voor Delta Lloyd. Voor Achmea is het duidelijk: zij willen meer inzicht in de verzekeringswensen van Nederlanders. Hoe het zit met de adviesfunctie zullen we maar niet vragen, we weten inmiddels wel hoe het zit met de onafhankelijkheid.

Opnieuw doet de AFM een duit in het zakje; zij vindt dat de hypotheekrenteaftrek moet worden afgeschaft. En liever zo snel mogelijk!

De nieuwe baas van de AFM, Ronald Gerritse heeft natuurlijk een probleem; we hebben zo ongeveer alle beperkende maatregelen in de afgelopen tijd wel gehad en als nieuwe man op televisie (RTL 7) moet hij natuurlijk wel een standpunt innemen. Dus eens flink de knuppel in het hoenderhok: schaf de hypotheekrente maar af!

Vooruit laten we het maar eens van de positieve kant bekijken; wellicht heeft hij een punt. Het is natuurlijk een kwestie van rondpompen van geld; aan de ene kant een hoog tarief belasting heffen met dubbele progressiviteit (je betaald niet alleen belasting, als je meer verdient betaal je ook meer, maar als je meer verdient betaal je ook een hoger percentage).

Als de hypotheekrenteaftrek zou vervallen in combinatie met een verlaging van de tarieven dan zou het geen probleem zijn. Kunnen we gelijk de huurtoeslagen en subsidies laten vervallen icm een harmonisering van de huurprijzen en dan lijkt de woonmarkt misschien weer op een echte markt die functioneert op vraag en aanbod.

Als we het van de ander kent bekijken; volgens mij heeft de Tweede Kamer het voor het zeggen in deze discussie en niet de AFM, die een onpartijdige toezichthouder zou zijn. Maar vooruit, het is bijna kerstmis.

We kunnen er niet meer om heen. De economische crisis bepaalt het nieuws. Wat zijn de gevolgen voor u als consument? De Volkskrant ging in november op pad en vroeg enkele gouden tips aan experts om als consument de crisis door te komen. Enkele van deze tips zal ik hier bespreken.

Tip 1: Verminder je afhankelijkheid van het financiële systeem. Dus zorg dat je minder schulden hebt en los je hypotheek af. Geld lenen kost geld!

We blijven altijd afhankelijk van het financiële systeem, ook zonder schulden. Natuurlijk kost geld lenen geld, maar aflossen moet je wel kunnen. Dit kan voordelig uitpakken wanneer je een lage hypotheek hebt in verhouding tot de waarde van je woning. Je hebt dan weinig renteaftrek, waardoor je netto relatief veel rente betaalt. Staat je geld op een spaarrekening waar je jaarlijks niet meer dan ongeveer 1,3 % netto van over houdt omdat je te maken krijgt met de vermogensrendementsheffing, dan kan het voordeel opleveren om af te lossen op je hypotheek.  Wanneer je echter geen geld meer achter de hand hebt, ben je niet flexibel meer en neemt je afhankelijkheid van het financiële systeem weer toe. Zorg dus dat je wat geld achter de hand houdt.

Tip 2: Leer verlies accepteren. We zullen de komende periode meer crises meemaken, dus we moeten ermee leren omgaan. Het creëren van een financieel vangnet kan daarbij helpen.

Bij een dalende beurs en dalende huizenprijzen moet je op het moment van verkoop wel verlies accepteren. Dit verlies doet pas echt pijn bij verkoop. Het creëren van een financieel vangnet is een goede manier om verliezen te compenseren. Zo kun je nu al geld opzij zetten voor onvoorziene tegenvallers, voor later of voor de toekomstige aflossing van je hypotheek. Ook kun je het neerwaartse risico van je beleggingen verminderen door een goede spreiding en te kiezen voor een meer behoudend profiel. Alleen bij sparen is er geen sprake van een neerwaarts risico.  

Aan de andere kant van het verlies zitten de winnaars. Je kunt nu veel goedkoper een huis kopen. Ook is er een ruim aanbod. Nu de aandelen zo laag gewaardeerd zijn, kun je deze goedkoop aankopen. Het is duidelijk dat wat voor de één een financiële bedreiging vormt, tegelijkertijd voor de ander kansen biedt.

Tip 3: Je moet ervan uit gaan dat je pensioen lager uitvalt dan je altijd had gedacht. Het pensioen gaat niet meer mee met de inflatie. Als je een hoog pensioen belangrijk vindt, moet je zelf in actie komen.

Ons pensioenstelsel wordt steeds meer versoberd. Hadden we in het verleden nog talrijke pensioenen die gebaseerd waren op het laatstverdiende (hoge ) salaris. Nu zien we dat de meeste pensioenen gebaseerd zijn op het gemiddelde salaris dat iemand verdient. De laatste jaren is het pensioen op basis van beschikbare premie sterk in opkomst. Je krijgt dan in feite geen pensioentoezegging, maar een toezegging in de vorm van een premie waar je zelf het pensioen voor moet gaan regelen. In een dergelijke vorm is een directe koppeling naar het verdiende salaris losgelaten en is het niet zeker wat de hoogte van het pensioen is op de pensioendatum. Nu zien we dat enkele pensioenfondsen onvoldoende dekkingsgraad hebben. Ze hebben o.a. als gevolg van tegenvallende beleggingsresultaten  onvoldoende geld in kas om aan hun toekomstige verplichtingen te voldoen. Daarom laten veel pensioenfondsen hun indexaties vervallen. Je pensioen is dan niet meer waardevast en door prijsstijgingen zal je koopkracht afnemen.  

Als je een goed pensioen wilt, moet je daar al vroeg mee beginnen. Je kunt een financieel adviseur uit laten rekenen hoe groot je jaarlijkse tekort is in de pensioenopbouw. Dit tekort in de pensioenopbouw kan leiden tot fiscale jaarruimte die benut kan worden om je pensioenwensen te realiseren. Zo kun je fiscaal vriendelijk bouwen aan een goed pensioen.  

Tip 4: Vroeger was het voor iedereen ongeveer hetzelfde wat je moest doen om je financiën op orde te hebben. Juist één van de uitkomsten van de crisis en de globalisering van de wereldeconomie is dat het allemaal veel gedifferentieerder gaat worden en veel afhankelijker van je persoonlijke situatie.

Iedereen merkt de gevolgen van het feit dat de overheid zich terugtrekt op het gebied van de sociale zekerheid. Veel zaken waar je altijd voor terecht kon bij de overheid, zijn afgeschaft of versoberd. Zo is het arbeidsongeschiktheid criterium aangepast waardoor er nu meer gekeken wordt naar wat men nog wel kan, dan wat men niet meer kan. Dit heeft ertoe geleid dat men minder snel en minder lang in aanmerking komt voor een uitkering. Personen die na 2015 met pensioen gaan en een partner hebben die jonger is dan 65 jaar ontvangen alleen hun eigen AOW. De partner ontvangt pas AOW wanneer deze 65 jaar is geworden. Dit is een versobering van de bestaande AOW regeling waardoor personen met een jongere partner dit zogeheten AOW gat zelf moeten overbruggen. Wanneer we ook de versobering van onze pensioenregelingen in dit verband meenemen, kan een goed financieel advies alleen uit maatwerk bestaan dat afgestemd is op de persoonlijke situatie van iemand. Goed financieel advies wordt daardoor steeds belangrijker.

Mensen die een woekerpolis hebben moeten van de verzekeraars de mogelijkheid krijgen om sneller en goedkoper over te stappen, aldus minister de Jager. Woekerpolissen zijn beleggingsverzekeringen met relatief hoge kosten die meestal zijn ontstaan door een combinatie van verkeerde looptijd, beleggingstype of beleggingshorizon.

De afhandeling van woekerpolissen is al eerder overeengekomen met verzekeraars maar nu moet er dan ook manier komen waarop er snel en pijnloos is over te stappen. Er wordt met zoveel woorden gezegd dat “de klant de mogelijkheden moet hebben om voor alternatieve producten te kiezen bij dezelfde of een andere verzekeraar”. Veel verzekeraars hebben al geen afkoopkosten meer voor overstappers en nu word de compensatie dan ook gevraagd bij opzeggen te storten. Wat u met uw geld moet doen is dan natuurlijk het volgende probleem.

Zijn politici amateurs? Die vraag begint langzaam actueel te worden als we zien wat er gebeurt in Europa aan crisis bestrijding; er gebeurt namelijk niets!

Terwijl de metafoor van de stormvloed van 1953 verschijnt lijken de inspanning die worden gedaan geen uitwerking te hebben hoewel het duidelijk is dat de combinatie van springvloed en westerstorm (economische crisis en schuldenproblematiek) zich niet alleen versterken maar ook in stand houden. De verdeeldheid binnen de combinatie Merkozy lijkt een beslissing in de weg te staan evenals de onmogelijkheid om alle landen in Europa op één lijn te krijgen.

Spookverhalen, als zouden politici nu niet begrijpen waar het over gaat, de kwestie te ingewikkeld vinden, geen impopulaire maatregelen willen nemen met het oog op herverkiezingen etc. etc., doen steeds vaker de ronde. En misschien zit er wel een kern van waarheid in; diezelfde politici die in Europa een schuld hebben gecreëerd van 8000.000.000.000 Euro weten blijkbaar niet wat ze moeten doen, en inderdaad: met een crisis van deze omvang is iedereen die geen economie heeft gestudeerd waarschijnlijk amateur.

Verlenging NHG op 350.000 euro

De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is een garantie die huizenkopers krijgen als zij een hypotheek afsluiten voor het kopen of verbouwen van een huis. Huizenkopers worden zo ingedekt tegen financiële tegenvallers en banken krijgen de zekerheid dat de hypotheek ook dan wordt betaald. Hierdoor zijn banken bereid om hypotheken met NHG tot 0.7% goedkoper te verstrekken dan hypotheken zonder NHG.

Gelukkig kunnen de komende jaren nog veel huizenkopers een beroep blijven doen op de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Om de huizenmarkt een impuls te geven werd op 1 juli 2009 de grens al verhoogd van 265.000 naar 350.000 euro. Deze tijdelijke verhoging zou per 1 januari 2012 weer komen te vervallen.

Minister Piet Hein Donner (CDA) van Binnenlandse Zaken wil het vertrouwen in de huizenmarkt herstellen door de verhoging van de NHG-grens van 350.000 euro tot 1 juli 2012 te verlengen om deze vervolgens in 2 jaar terug te brengen naar het oude niveau van  265.000. Op 1 juli 2012 daalt de grens naar  320.000 euro en op 1 juli 2013 naar 290.000 euro, om op 1 juli 2014 weer op het oude niveau van 265.000 euro te belanden

De Vereniging Eigen Huis en de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) zijn zeer positief over het verlengen van de verhoogde NHG garantie.  Er worden nog steeds weinig huizen verkocht dus is het verlengen van de verhoogde NHG garantie een stimulans die de huizenmarkt nodig heeft. Hopelijk kan ook de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% rekenen op een verlenging.

Ook wij zijn van mening dat een verlenging van de verhoogde NHG garantie een stimulans kan zijn voor de huizenmarkt. Deze maatregel zal effectiever blijken wanneer ook de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% verlengd zal worden. We zullen voor u de ontwikkelingen op dit gebied blijven volgen.